Помощь обманутым дольщикам
Проблемы долевого строительства.
старший юрист
Споры по долевому строительству жилья затрагивают большой комплекс вопросов. Несмотря на изменения законодательства в отношении дольщиков, многие стройки продолжаются или "заморожены" на неопределённое время, т. е. на них распространяются ещё старые законы со старыми спорами. Наиболее распространены следующие виды споров:
- Споры по векселям.
- Несвоевременная сдача жилья.
- Споры по качеству выполненных работ.
- Уклонение от передачи документации на жильё.
- Разрыв обязательств и прекращение стройки.
- Запрос дополнительной доплаты.
Самая рискованная схема приобретения жилья, существовавшая до 2019 года – использовать вексель, но именно по ней продается большинство квартир. Согласно этому обязательству дольщикам выдается вексель на сумму внесенных денег. Учитывая, что строительство обычно растягивается на нескольких лет, можно с уверенностью сказать, что стоимость векселя из-за роста цен на жилье, не сможет покрыть расходы на приобретение нового жилья. Покупатель не получивший вовремя квартиру, начинает через суд восстанавливать свое право собственности на квартиру или требовать возврата средств по векселю. Поэтому споры по векселям стали привычным делом для Арбитражных судов.
Современная защита дольщиков.
Ещё с 2019 года изменили схему участия дольщиков в строительстве будущего жилья с целью оградить их от возможной потери денег. Теперь схема проста и полностью уничтожает принцип "построить дом на совместные деньги". Дольщики, как и раньше, сдают деньги на строительство, но сдают не строителям, а банку, на хранение. Хранятся такие деньги на счёте под названием "Эскроу-счет". Строители должны искать деньги самостоятельно, а деньги дольщиков увидят, только когда полностью сдадут дом.
В случае какого-нибудь сбоя в строительстве их будущей квартиры, люди могут вернуть себе деньги, находящиеся на "эскроу-счете". Деньги вернут полностью, если дело в застройщике, но в случае банкротства банка, возвращается не более 10 млн. руб. по страховке.
Если Вы "застряли" в старой схеме, до 2019 года, варианты могут быть разными, в зависимости от того, уплачивали ли Вы взносы в Фонд защиты прав дольщиков. Этот фонд может или выделить деньги для завершения строительства, или выплатить компенсацию.
Договор долевого участия (ДДУ).
Договор долевого участия – это фактически договор купли-продажи со своими особенностями. В договоре подробно описывается будущая квартира и срок её получения, что бы в полной мере воспользоваться неустойкой, в случае невыполнения условий договора.
В отличие от других договоров, ДДУ надо обязательно зарегистрировать в Росреестре. Это не позволит продать Вашу будущую квартиру ещё кому-нибудь, пока она строится.
Сам договор может быть составлен произвольно, но в нём обязательно должны быть:
- Строительный адрес дома.
- Кадастровый номер стройки.
- Точное указание квартиры.
- Подробное описание квартиры.
- Срок заселения.
Перед заключением договора очень рекомендуется изучить застройщика и его историю:
- Сайт Арбитражного суда подскажет, есть ли у него не выплаченные долги и в каких спорах участвовал.
- Сайт https://egrul.nalog.ru расскажет, не собираются ли исключить этого застройщика из списка юридических лиц.
- Проверить разрешение на ведение строительства конкретного дома.
На самом деле для уверенности в том, что деньги не пропадут, а квартира будет построена, проверок должно быть больше, поэтому эту работу желательно поручить опытному юристу. Даже если Вы уверены в застройщике, ДДУ дайте проверить юристу.
