Проблемы долевого участия в строительстве

Проблема правового регулирования отношений по долевому участию в строительстве многоквартирных домов на региональном уровне: миссия выполнима

Данная статья посвящена социально значимой проблеме защиты конституционного права российских граждан на жилище в условиях законодательно несовершенного механизма развития строительства на условиях привлечения средств инвесторов

Проблема правового регулирования отношений по долевому участию в строительстве в последнее время стала объектом пристального внимания как со стороны судов, рассматривающих многочисленные споры о признании права собственности на объект долевого строительства, применении имущественных санкций к недобросовестному застройщику, понуждении к надлежащему исполнению сторонами обязательств, но и науки гражданского права.

Исковые требования могут иметь совершенно разнообразный характер с учетом многообразия практики и деталей конкретного спора: о понуждении к регистрации договора, понуждении передать квартиру, понуждению к регистрации права собственности, обязательству исполнить договор надлежащим образом или не чинить препятствия, но к сожалению, на практике возникает затруднение у истцов в выборе механизма защиты нарушенного права.

В соответствии со ст. 15 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» государство гарантирует обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности, то есть, все инвесторы и дольщики, осуществившие капитальные вложения имеют право на требование результата инвестиционных вложений.

К сожалению, понятие «обманутый дольщик» как и механизм приобретения статуса «обманутого дольщика» законодательно не определены. Приоритетный национальный проект "Доступное жилье" не учитывает данную проблему.

В рамках банкротства осуществляемого арбитражными судами недобросовестных застройщиков дольщик попадает в последнюю очередь и потому конкурсной массы не хватает на удовлетворение требований таких кредиторов.

В Липецкой области примерами вопиющих ситуаций с обманутыми дольщиками можно назвать ситуации со строительством многоквартирных домов в г. Липецке и г. Лебедянь застройщиками ООО «Массив» и ООО «Стимул». В этих случаях, несмотря на возбуждение уголовных дел, процедур банкротства органы местного самоуправления и власти субъекта не провели мер направленных на устранение последствий незавершенного строительства и нарушения прав участников долевого строительства.

Между тем, в Москве уже разработан порядок признания на специальных комиссиях Правительства Москвы дольщиков «обманутыми», с принятием Правительством города функций инвестора-застройщика. До этого с дольщиком заключается договор краткосрочного найма жилого помещения. В ряде регионов, например в Башкирии, депутатами региональных представительных органов власти приняты законы «О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками обязательств по строительству многоквартирных домов». По сути, данными законами определяется гарантия органов власти вести реестр пострадавших от недобросовестных застройщиков граждан, найти нового застройщика с принятием им обязательств завершения строительства без привлечения дополнительных средств дольщиков под контролем органов власти за исполнение ими своих обязательств. В Ханты-Мансийске региональным правительством принято решение о создании окружного фонда «Жилье» в сумме 338,8 млн. руб. для завершения недостроенных жилых домов в Югре.

В настоящее время актуально требуется принятие поправок в действующее федеральное законодательство – ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (защита прав кредиторов-дольщиков), ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» (закрепление процедуры гражданско-правовой ответственности и последствий нарушения прав инвесторов застройщиками), Уголовный кодекс РФ (введение специального уголовного состава, т.к. в настоящее время квалификация действий виновных лиц по ст.159 УК РФ совершенно неэффективна), Налоговый кодекс РФ (льготы для инвесторов-застройщиков принимающих обязательства недобросовестного предыдущего застройщика), принятие ФЗ «Об обязательном страховании как ответственности застройщиков, так и рисков инвесторов», за счет которого можно было бы привлекать средства на устранение наступления негативных последствий невыполнения условий договоров долевого участия в строительстве многоквартирных домов.

Необходимо в кратчайший срок создать рабочую группу по разработке пакета вышеназванных законов и поправок к уже принятым с участием Министерства регионального развития РФ, Росфинмониторинга, Федеральной налоговой службы, лицензирующих органов, органов государственного архитектурно-строительного надзора, МВД, Следственного комитета, Центробанка, Прокуратуры РФ и других структур. Насущно необходимо проведение действительной общественной экспертизы данных законопроектов. Ведь именно "скороспелость", непродуманность и, я бы сказал, "индифферентность" к нуждам простых людей некоторых законодательных инициатив, впрочем как и в данном случае с одноименных действующим законом регулирующим права участников долевого строительства, во многом спровоцировали и массовые выступления против монетизации льгот, и протесты обманутых дольщиков, и события в Южном Бутове. А сегодня, в условиях кризиса, деятельность законодателя и вовсе подобна работе сапера. Только чувствуют ли сами законодатели всю меру своей ответственности?

Но и регионы не должны оставаться на месте. Пребывать в анабиозе не принимая решений о создании спецфондов правовое основание которых заложены п.з ст.71 Конституции РФ, необходимых региональных законов (п.а ст.72 Конституции РФ), не выступать с законодательными инициативами органы власти Липецкой области не должны (ст.73,77,78 Конституции РФ), ибо кредит доверия населения региона, увы, исчерпаем. А самое главное – необходимо убрать коррупционную составляющую на стадии принятии решения органами власти о праве застройщиков возводить многоквартирные дома – посредством проведения специального обязательного предстроительного аудита.

В любом случае властям всех уровней необходимо доказать, чтобы люди, пострадавшие от действий недобросовестных участников данных правоотношений увидели, что их проблемы не остаются без внимания и что государственная машина в их случаях не скрипит, но работает - прилично и эффективно.

Перепечатано с сайта: d-sokolov.nethouse.ru/articles